80后已赚到4套房——分享我的房产投资经历

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 01:07:03

本人本年28岁，已经完婚1年了，宝宝来岁1月就要出生，现在我们统共有4套房子，1套140平米的自住，1套77平米、2套40-50平米的计划出租。
先讲讲我们的情况，我们生存在一个南边的边沿都会，这个地方固然物价高，工资收入较低，但是生存比力清闲，工作压力远远低于北京上海等多数会，我和我lp都是在同一家国有大型上市公司上班，固然工资很低，公司的福利较好，五保一金都有，此中公积金的交存比例还挺高的，2个人每个月缴存的公积金合计有2000元，扣除各种税费后，每个月我们2个人发得手的工资约莫合计有2500-3000元，n年来就没有涨过。
下面就谈谈我的房产情况，实在第一套房子是我父母2003年给我们买来完婚的，140平米，3房2厅，当时房价很低，楼盘位置也很冷静，在一个破海边，才1500元/平米，由于当时我刚出来工作没几年没什么钱，只象征性付了1万元，房款根本上是我父母付出的，但社会发展日新月异，现在那破地方居然成为黄金海岸线，高档楼盘林立，又是一线海景房，现在估计至少3000元/平米。当时麦这个房子纯粹就是自住，现在也是，以是就算这个地方的房价涨到7-8000，对于我来说也没有什么意义。
我的第二套房子是一套小户型，面积42平米，套内32平米，精装修，总价11.6万元，2006年10月买的，是由烂尾楼改造的，位置很好，就在市区中心附近，交通非常的方便，而且这一带将是未来的省政府焦点办公区，发展潜力很好。当时本地的房产的均价已经涨到2500元/平米，好的楼盘已经涨到3000元/平米了。我们决定买这个房子紧张是有几个缘故原由，第一个就是我们工作了6年了，两个人的公基金账户累计余额已经有10万元了，由于公积金除了买房，没有办法支取，眼看着物价飞涨，而公积金的存款利率又很低，着实不甘心看着我们的财产被通货膨胀腐蚀，于是我们决定把它用掉；第二个缘故原由就是我们在股市里挣了一笔钱，我们在大学里头学的都是经济类专业，对股市也不算太生疏，2005年我们判定股市要开始起来了，于是在11月投入全部积贮4万元，托牛市的福，一年后居然翻了几番，市值差不多15万元，赚的钱远远高出我们的想象，我们两个都比力审慎，有落袋为安的想法；第三个就是我们以为房价的上涨趋势已经形成，城区焦点的房子将成为稀缺资源，而且大量的生齿涌入都会，住房需求将连续增长。因此，我们决定动手，先是将4万元的股票套现，作为首付，剩余的8万元款子用公积金来付出。由于这个房子是烂尾楼改造，免契税，根本上这个房子我们花了12万元，现在已经交房，但是我们先放几个月，让房子透透气，等一些有害的物质挥发了，再租出去。
我的第三套房子是我们本年5月买的，也是一个小户型，这个面积稍大，48平米，套内36平米，总价13.6万元。自从我们买了一套真正意义上属于我们自己的房子以后，我们便对房产投资有了很大的爱好，有一天我一个朋侪跟我说她买了一个小房子，发起我们也去看看，实在这个楼盘我也有所耳闻，但没有具体相识过，于是我们一起去看了看，地理位置也很好，周边生存步伐齐备，旁边就是我们本地最好的中学和大学，户型不错，小区的档次相对较高，开辟商也比力有力气和信誉，缺点就是周边构筑密度太大，但潜伏上风是附近有一个湖，政府立刻就要开辟成公园，而且在不远不近的地方将要创建轻轨铁路，届时出远门也很方便。很多事故都是水到渠成的，托牛市的福，我们的股票颠末半年的策划，已经涨到了20几万元，碰巧这个时间正是“530”大跌，市值掉到了18万，我们也怕了，套现了大部门的现金在手里闲置着。我们就地就决定买下了，不管以后房价怎么走，大不了送就给我妹妹，要是她大学毕业后一时半会没人娶她，好歹另有个自己的窝。于是我们决定首付4.6万元，剩余9万元管理公积金贷款，这个时间我们的公积金帐户累计余额也有4万多元，根本不消贷那么多，但是我们想留点余地，说不定我们运气好，还能再买一套房子。
我们的第四套房子和第三套房子都是在同一小区买的，面积77平米，套内面积60平米，总价23万元。我们再次以为很多事故是水到渠成的，由于买了第三套房子，居然发现开辟商的某主管是我的小学同砚，7月末的某一天，他说有一套房子不错，发起我们买，我们看楼层也不错，还能97打折，当时我们就决定买了，厥后我们才知道是他定下来的，但是由于资金缘故原由，不停没有付款，不外他让给我们，我们照旧很感谢他，毕竟这个楼盘卖得很好，他给我们的这个楼层，户型都是人家抢着要的。又是托牛市的福，新股民的大力大肆恭维，我们的股票市值又神奇的跑到20万。我们的胆子还太小，现在的股市根本上看不懂了，pe/pb/peg/dcf，看起来什么模子都不管用了，还好我们这里的房价还不算太离谱，照旧换成房子安全一点，就算那天股市崩盘了，股票变成了一堆废纸，我的房子照旧结坚固实的在那边。于是，变现股票7万元，管理贸易性贷款14万元。
很感谢公积金中心、银行、另有房管局的服务服从，到现在为止，我的公积金贷款只是签了条约，据探询现在才走到房产抵押存案登记阶段，至于贸易性贷款，更是好玩，只是和开辟商签了条约，银行的贷款步伐居然还没有开始走。这对于我来说是功德，反正房子来岁才交房，最好到来岁交房的时间才开始放款，呵呵。。
我们自己算了一下未来几年的与贷款有关的现金流，
第1到第五年：
我每月的还贷的现金流：
每月还款1700元（公积金贷款）+1250（贸易性贷款）=约莫每月流出3000元
还款的现金流：
每月积金付出2000元，剩余缺口1000元，我们的公积金到年末也有6万元，刚好可以每月补充这1000元的缺口，3套的房租收入守旧估计1500元/月，计划用于基金的定期定额投资，主要目的是孩子的教导基金，终极目的是我们养老基金。
第6年起，我们的公积金贷款还清，每月2000元的公积金可以全部用来还第四套房的贷款，如许我们可以紧缩贷款年限，这个时间我们的贷款约莫剩下9.5万元，每月还款2000元，约莫再还55个月就可以还清了。
如许的利益就是我们还款用的钱全部是一样寻常情况下用不得的公积金，一样寻常的现金流一点都不受影响，我们就可以不消和别人一样作房奴了。
别的，我每月的房租收入可用于基金定期定额投资，假设每年的收益率为8%，30年后我们退休了就会有298万元，目到时我们最少衣食无忧了。
现在前手头另有十几万的股票，计划70%徐徐退出，买一些保本的债券型基金和环球基金。
别的，为了克制出现悲剧的发生，我们都买了30万元的定期寿险和10万元的康健险，收益人为对方，万一出现什么欠好的事，最少有一笔资金不低沉我们的生存水准和出现严峻的财务危急。

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