巴曙松：中国的房产电商向何处发展？

显示全部楼层 · 发表于 2019-6-13 00:39:44

文/巴曙松；杨现领（华创证券） 怎样界定房产电商？

中国的房地产电商可以区分为三个条理：媒体电商、渠道电商和生意业务电商。第一，媒体电商是已往几年广泛存在的情势，重要的代表是搜房、安居客、搜狐核心等，其核心属性是媒体，货币化模式是广告，本质是开发商和二手房中介公司的广告平台。

第二，渠道电商是近两年特殊是本年敏捷发展的一种新型电商，重要的代表是房多多、好屋中国、吉屋科技等，其本质是渠道的整合，它们存在和发展的逻辑是传统的新居署理渠道、二手房经纪公司渠道极其分散，在房地产市场低迷的环境下，单一署理或中介公司都无法高效地完成生意业务两边的匹配，特殊是在新居范畴，只有把分散的渠道整合起来才气为开发商快速拓客、加快去化，同时整合之后的会合渠道才有本事向开发商拿到更多的优惠以及更快的结佣。

第三，生意业务电商代表未来的模子，无论是新居，还是二手房，房地产电商的终极目标必须是最大限度地靠近生意业务，究竟上，也只有以生意业务为中心的电商才气真正意义上称之为电商。相比之下，无论是媒体，还是渠道整合，间隔终极的生意业务都有一段路程，固然都有服从的提拔，但是它们都没有真正意义上颠覆或代替传统，而是使传统更有用。然而，生意业务电商的未来肯定是局部或彻底颠覆署理公司或中介公司的。现在看，开端具备生意业务电商雏形的典范代表是链家网、Q房网以及正在向生意业务转型的搜房等。

房产电商的背后逻辑是什么？
房产电商之以是在2014年尤其是迩来几个月成为市场广泛关注的核心，重要的市场逻辑在于：第一是互联网的逻辑，现在中国正在履历有史以来最大的一次生齿大迁移，这是从线下向线上的转移，这个大海潮会重塑差别范畴的贸易逻辑。更为突出的是，中国手机用户已达5.27亿，高出PC用户5.11亿，中国是一个典范的手机用户逾越PC用户的国家，移动互联网发展速率远远高出美国。这里的直接影响就是人们买房、卖方的生意业务决定的第一步都是从互联网，特殊是从手机端开始的，传统的纸媒、售楼处、中介门店在信息获取和信息处置惩罚方面的作用已经被大大弱化。

第二是市场的逻辑，一方面中国的房地产市场正渐渐从卖方市场向买方市场过渡，通过互联网实现最大限度的房源曝光，吸引埋伏买家显得比以往任何时间都告急，人们在售楼处深夜排发展龙买房的阶段已经一去不返，开发商须要探求更有用的渠道、更大用户平台探求买家。另一方面，中国的房地产市场正渐渐重新居主导向二手房主导的阶段过渡，一线都会如北京、上海和深圳都已经是二手房主导的市场，二线都会的旧城区或核心区同样云云，二手房生意业务信息更加不透明、生意业务流程更加复杂，这些都是互联网可以发挥作用的地方。从这个角度看，未来的房地产电商平台肯定是二手房生意业务拉拢平台，以是我们会看到新居电商将会加大在二手房市场的布局。

作为非尺度化商品，房产电商有何差别？
通常来看，房地产的当地化和非尺度化属性决定了房产电商和别的电商存在很大的差别，互联网在推行房地产生意业务时，也存在肯定范围及瓶颈，那么到底互联网能在多大程度上改造这个传统？关于这一点，我们可以从正、反两个角度来看：第一，房屋生意业务具有频率低、生意业务额大以及当地化、非尺度化、高度复杂和信息麋集等特性，这使得它显着差别于一样平常的商品生意业务。比方，无论是信息平台多么完备，人们都不太大概直接在线上下单付钱，最多会形成生意业务的意向，生意业务拉拢、看房、签约等环节都无法镌汰直至杜绝贩卖职员或经纪人的到场。从这个角度看，互联网对房地产生意业务的改变肯定是痴钝的，房地产电商平台肯定是重资产的。第二，相反地看，正是基于这种特性，未来的房地产生意业务拉拢平台的代价更大，而且一旦形成把持，便难以被撼动，护城河充足深。可以预计，未来3～5年肯定会出现一个或几个大型的地域性房地产生意业务平台，它不但提供信息、拉拢生意业务，而且还会提供以生意业务为中心的金融服务等。

传统的中介公司怎样向互联网公司转型？
这是一个广泛的题目，但是对这个题目要做一个区分：传统中介公司之间的区别好坏常显着的，从规模上看，有大型经纪公司，如链家在北京市场的门店就高出1000家，布局的几个二线都会，门店数量险些都在100家以上，市占率都是第一或第二。相反，有的当地中小型经纪公司，门店只有几十家，还包罗很多的夫妻老婆店。从模式上看，既有大型的直营连锁公司，另有特许加盟公司。对于差别规模、差别模式的经纪公司而言，怎样向互联网转型本质是一个差别非常大的题目。

第一，对于大规模的、以直营连锁为主的公司，链家是最典范的代表。以北京为例，链家已经拥有50%的市场份额、80%以上的房源份额，在这种环境下，链家向互联网的转型便具有相当稳固的线下根本，现在链家网在北京市场合能提供的流量或客源占比已经远远超出搜房，可以预计，链家网在北京的影响力还将渐渐加大。对于链家而言，所谓转型，真正的题目是链家网要不要开放？线下要不要从直营变成加盟，从重资产变成轻资产。

第二，对于中小型经纪公司，险些不大概转型，也没有本事转型，由于市场规模不敷大，房源不敷多，门店覆盖度不敷广，品牌影响也也只限于部门社区，向互联网转型没故意义，线上没有网络效应，线下没有规模效应。它们的未来非常有压力，而且大概是压力最大的。

第三，传统大型加盟公司转型是最复杂的，对于它们而言，既需求加强线上，也须要加强对经纪人的强管控，还须要加大ERP体系的投入，这个体系是齐备经纪公司的内容，它不但纯是一个工具，或一个功能，一个简朴的房源、客源或客户关系管理体系，本质是一个生态圈，生态圈的创建不但须要有技能支持和流程上风，更须要有强有力的实行，而实行靠什么？靠的是人事权、严酷的惩罚机制等，这些都是现有加盟公司所不具备的，它们以致连经纪人的培训体系都不完满，怎样转型，确实挑衅很大。（完）

文章泉源：《中国房地财产》2014年第12期（本文仅代表作者观点）

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