“超跌地产”会否继续“低温”
中证证券研究中心 张泰欣 新年伊始出台的房地产调控新规如同北方突来的风雪给火热的楼市急速降温，从上周各地的买卖业务环境看，商品房成交量大幅萎缩，一些都会的去库存化速率开始低沉。从近期地产股的表现来看，2009年12月至今，申万地产板块累计跌幅为13.85%，居23个一级子行业之首。我们以为，在严控步调刚出台期间，楼市观望态度还将一连，低迷状态或将一连到本年三月份，而12日晚间公布的调高存款准备金率，对地产股的影响更多是生理层面的，预计地产股在履历一轮超跌后还将维持盘整态势，而长线来看，我们继承维持对二、三线都会地产商的乐观态度。成交量大幅下滑
从1月份两周买卖业务的数据看，无论一线照旧二、三线都会的买卖业务量都出现了显着下滑。1月4日到1月8日当周，京沪深穗四大都会新居买卖业务面积为83.7万平米，显着低于客岁四序度以来单周百万平米以上的买卖业务量。从我们统计的13个重点都会的买卖业务环境看，1月4日到1月8日当周，上述都会新居买卖业务面积为206.5万平米，较客岁四序度的均匀水平降落了48%，买卖业务量的下滑直接导致了成交金额的萎缩。不外由于一些重点都会房价上升的态势还在继承，且成交金额下滑的速率没有成交量快，因而上述13个都会在统计期间内仍实现成交额68.19亿元，较客岁四序度的均匀水平下滑幅度近20%。
与此同时，一些都会新居库存的去化速率也在放缓，北京、上海、杭州、大连、西安等都会可售面积与近附近成交面积的比值均提升了1-2周，如果成交继承下滑，则2009年一季度以往复库存化一连加速的态势大概发生逆转，不外也不必太过担心，由于跟2008年比，许多都会现在的库存仍处于汗青低位。我们以为，本年政策的厘革不会导致再库存征象的产生，从供给角度来看，现在楼市供不应求的状态并未改变。
维持价平量稳判定
我们以为本年房地产市场的贩卖面积同比增长会高出15%，房价涨幅会在5%以内，颠末麋集出台地产调控步调后，我们仍然维持上述判定。
支持这一判定的重要来由是，起首，本轮地产调控的目标不是克制房地产投资的过热增长，而是克制过分的谋利举动。从2009年的数据可以看出，整年地产投资增速大抵在19%以内，是近十年来的低点，现在地产投资还未完全规复，在经济底子尚未企稳的配景下，地产投资照旧拉动经济最重要的气力。
其次，在CPI尚未出现高点、M2增速仍在20%以上的环境下，地产贩卖面积增速和代价仍然有内在的支持动力。固然此次国务院出台的政策重要针对二套房贷和差别化的利率政策，但在利率政策未动的条件下，地财产面临的大环境没有根天性转向。
再次，在前期频仍政策出台的配景下，现在市场更多的是观望态度，包罗开发商和斲丧者，在预期企稳后，地产贩卖的速率会有所增长，不外很难再到达2009年40%以上的增速。
末了，现在开发商多数保持宽裕的资金状态，库存也处于汗青较低水平，自动大幅贬价的大概性不大，未来一线都会代价松动的大概性大于二、三线都会。现在来看，许多中西部都会的房价另有肯定的上行空间，而北京、上海、深圳等地代价再度暴涨的大概性不大。
超跌后中线仍将盘整
从汗青表现看，凡颠末政策扰动，地产股都将履历为期1-2周的超跌过程，随后将规复与大盘同步表现的特性，这一点从2005年至2007年差别地产调控周期时申万地产股与全部A股的表现便可以得到印证。颠末09年12月以来的一连下跌，在随后大概的政策静默期，地产股的表现大概将从前期的超跌中规复过来，不外随后地产股走势能否超预期还存有许多疑虑。
我们以为，2010年地产公司业绩增速比2009年放缓是大概率事故。从现在几家公司公布的2009年业绩快报可以看出，行业实现50%以上的利润增幅概率较大，受制于2009年高基数及未来政策预期的影响，地产公司本年的业绩增幅大概会低于我们先前判定的40%。
从估值的角度来看，以中报*2算，克制客岁12月31日申万地产板块的团体PB为4.19倍，在履历大跌后，现在申万地产板块PB进一步向3.59倍的汗青均值靠拢。且从品牌地产商万科、保利及荣盛发展、苏宁环球等公司PNAV看，现在其股价也出现了进一步的折让，我们以为，在长期看好二、三线都会地产的判定下，现在地产股超跌大概会提供短线机遇，不外中期而言，预计地产股仍将维持盘整态势。
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