国信证券：万科10月份销售数据快评
公司本日披露2010年10月贩卖数据：实现贩卖面积130.7万平方米，实现签约金额155.1亿元， 1-10月实现签约面积731.8万平方米，实现签约金额869.3亿元。新增项目3个。批评：
10月贩卖额再创新记录，超出市场预期
公司10月贩卖再创佳绩，单月贩卖面积和贩卖金额分别同比大增114.9%和137.3%，此中单月贩卖额在前两个月119.9亿元和142.1亿元的底子上，再创新高，达155.1亿元，1-10月累计贩卖额同比实现65%的增长。我们以为，公司10月销量能再创新高的告急缘故因由有以下三点：①新政至今，部分二、三线都会尚未出台“限购令”，但即将限购的预期刺激了部分改善性需求提前开释，抢购推升销量；②公司产物以满足刚需的精装、中小户型为主，受政策影响较少；③公司10月订价机动，既不消本钱法订价，也不消市场比力法，而接纳百日询价法，通过贩卖前一百日对客户询价的方式订价来贩卖，进步贩卖率。固然，公司10月销量得以再创佳绩也不清除10月的贩卖数据有部分是9月份完成认购的因素。
整合资源、同业相助，掘金二三线都会
近些年来，在地价快速上涨的配景下，公司本着不拿地王的原则，更加夸大社会资源的整合，通过与偕行相助的方式不绝得到新的地皮储备。本年前10个月，公司新增地皮储备中有50%以上是通过同业相助取得。根据我们的测算，2010年万科75％的贩卖额未来自相助项目，本年整年权益贩卖额约莫在800亿元左右。在地区方面，公司留意在都会发展较快，房屋需求、房价增长潜力较大的二三线都会结构，全面分享二、三线都会房地产市场高发展带来的收益。
整年贩卖有望过千亿，大幅跑赢大市，赢在战略和管理
回顾已往，在2003~2010年之间，万科年贩卖金额从62亿、92亿、140亿、212亿跳升到523亿、634亿，本年停止10月尾累计销量已达869.3亿元，我们预计整年有望提前完成2004年提出的“2014年贩卖过千亿”的远景目的。我们以为：万科在本年行业受到史上最严肃的调控政策强压下，可以大概远远跑赢行业匀称程度的关键在于公司“不与政策举行博弈、快进快出、不当地王”的谋划战略。同时，通过多年发展形成的管理模式也是公司得以稳坐龙头职位的告急筹码，比如：构造结构厘革不绝深入，由原来的团体总部直接控制各项目公司的构造结构演变为“战略总部——专业地区——实行一线”为主线的三级架构，突破了跨地区发展的管理瓶颈；在构筑施工方面，为了确保产物质量而严格实行的标准工期制度；在新的薪酬体系中引入更多的股东代价因素；更加器重净资产收益率和项目内部回报率等。
妥当扩张，新增项目3个，初次挺进新疆市场
10月份公司新增长项目3个，情况如下：
1．乌鲁木齐鲤鱼山路项目。该项目位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路东侧。项目净占地面积约4.6万平方米，容积率2.5，计容积率构筑面积约11.5万平方米。万科拥有该项目100%权益，需付出地价款1.7亿元。经我们测算，楼面地价约为1478元/平方米，周边楼盘均价可达5000元/平方米。
2．北京赢嘉大厦项目。该项目位于北京市向阳区东三环中路。项目净占地面积约0.5万平方米，容积率6.3，计容积率构筑面积约3.4万平方米。万科拥有该项目50%权益，需付出交易业务价款5.7亿元。经我们测算，楼面地价约为33500元/平方米，项目位于国贸经济圈，紧邻CBD中服地块，预计未来售价可超45000元/平方米。
3．大连普湾新区项目。该项目位于大连市普湾新区长店堡社区，是现在大连市当局重点规划创建的新开辟区，预计2015年将成为大连市“次中央”。项目净占地面积约75.7万平方米，容积率1.7，计容积率构筑面积约125.3万平方米。万科拥有该项目55%权益，需付出地价款6.9亿元。经我们测算，楼面地价约为1001元/平方米，具有较高的红利潜力。
克制2010年10月末，公司在二三线都会的权益地皮储备已到达3200万平方米。
千亿贩卖是未来业绩的刚强保障，维持保举评级
万科在窘境中实现加速度，赢在战略，赢在管理。近期新推的股票期权鼓励操持，也彰显了管理层刚强内涵式发展的刻意。若公司在2010年实现1000亿的贩卖额，按照15%左右的贩卖利润率盘算，实际潜伏利润为150亿元左右，这将成为公司未来业绩的刚强保障。同时，贩卖带来的充沛现金也使公司在未来具备较强的并购上风，预计未来万科市场占据率将进一步进步。我们以为，后调控期间万科上风更加显着，我们预计公司10-12年EPS分别为0.63元（14.2x）、0.90元（9.9x）和1.10元（8.1x），按全行业11 倍PE 思量，至少应给予万科20%的溢价至13 倍程度，对应股价为12 元，维持保举评级。（国信证券研究所）
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